공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 일부 개정법률(안)의 문제점 및 업계의견

1. 발의연월일 : 2007. 7. 16

2. 발의자 : 이영순ㆍ강기갑ㆍ권영길ㆍ노회찬ㆍ단병호ㆍ심상정ㆍ임종인ㆍ천영세ㆍ최순영ㆍ현애자 의원 등 총 10인

3. 제안이유

이중계약서 작성 등 잘못된 관행을 없애고 부동산 거래를 투명하게 하기 위한 목적으로 도입된 부동산 거래신고제도의 운영에 있어 주택거래신고지역에서 중개업자의 신고의무가 없고, 신고사항의 사실여부를 확인하기 위한 제도적 장치가 미흡하는 등 일부 미비점이 있어 이를 개선․보완하여 부동산 거래신고제도를 정착시키고자 하는 것임.

4. 주요내용

가. 중개업자가 주택거래신고지역에서 주택거래계약서를 체결하여 작성․교부한 경우에 중개업자가 부동산 거래신고를 하도록 함 (안 제27조제6항).

나. 신고사항의 사실여부를 확인하기 위해 거래당사자 또는 중개업자에게 거래대금 지급을 증명할 수 있는 서면을 제출토록 함(안 제27조의2제1항).

다. 주택거래신고지역에서 중개업자가 부동산 거래신고를 하지 아니하거나 거짓으로 신고한 자에 대해 취득세의 5배 이하의 과태료에 처함(안 제51조제4항).

제27조제6항을 다음과 같이 하고 같은 조에 제7항 및 제8항을 각각 다음과 같이 신설한다.

⑥ 중개업자가 주택거래신고지역에서 주택거래계약서를 작성하여 교부한 경우에는 중개업자가 제1항 및 제2항에 따라 신고하여야 한다. 이 경우 제1항에도 불구하고 그 신고기간은 주택거래계약을 체결한 날로부터 15일 이내로 한다.

⑦ 제6항에 따라 중개업자가 주택거래계약서를 작성하여 교부한 경우에 그 계약을 체결한 당사자에게는 주택법 제80조의2제1항을 적용하지 아니한다.

⑧ 주택법 제80조의2제1항에 따른 주택거래계약신고를 한 경우(제6항에 따라 신고하여야 하는 경우를 제외한다)에는 제1항 및 제2항을 적용하지 아니한다.

제27조의2 중 “계약서 등”을 “계약서, 거래대금지급을 증명할 수 있는 서면 등”으로 한다.

제51조제1항 각 호 외의 부분을 다음과 같이 하고, 같은 항에 제4호를 다음과 같이 하며, 같은 항에 제4호의2를 다음과 같이 신설한다.

① 다음 제1호부터 제3호까지 및 제4호의2부터 제8호까지의 어느 하나에 해당하는 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과하고, 제4호에 해당하는 자는 2천만원 이하의 과태료를 부과한다.

4. 제27조의2를 위반하여 자료를 제출하지 아니하거나 그 밖의 필요한 조치를 이행하지 아니한 자

4의2. 제27조의2를 위반하여 거짓으로 자료를 제출한 자

제51조제4항부터 제8항까지를 각각 제5항부터 제9항까지로 하고, 같은 조에 제4항을 다음과 같이 신설하며, 같은 조 제5항(종전의 제4항) 중 “동항 제7호 및 제3항의 규정에 의한”을 “같은 항 제7호․제3항 및 제4항에 따른”으로 하고, 같은 조 제6항(종전의 제5항) 중 “제4항의 규정에 의한”을 “제5항에 따른”으로 하며, 같은 조 제7항(종전의 제6항) 중 “제4항의 규정에 의한”을 “제5항에 따른”으로, “제5항의 규정에 의하여”를 “제6항에 따라”로 하고, 같은 조 제8항(종전의 제7항) 중 “제5항의 규정에 의한”을 “제6항에 따른”으로 하며, 같은 조 제9항(종전의 제8항) 중 “제1항 내지 제3항의 규정에 의한”을 “제1항부터 제4항까지에 따른”으로 한다.

④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 당해 주택에 대한 취득세(취득세가 비과세․면제․감경되는 경우에는 비과세․면제․감경되지 아니하는 경우에 납부하여야 할 취득세액 상당액을 말한다)의 5배 이하에 상당하는 금액의 과태료를 부과한다.

1. 제27조제6항을 위반하여 신고를 하지 아니하거나 게을리 한 자

2. 제27조제6항을 위반하여 신고를 거짓으로 한 자

5. 법률개정(안)의 문제점

- 현행 제도에서 거래당사자간이 거래가액을 낮춰 신고하는 등의 문제가 발생한다면 거래당사자간의 신고의무방안의 제도적인 보완책을 마련하는 방법으로 입법 목적을 충분히 달성할 수 있음에도 불구하고 부동산중개업자에게 영업과 관련한 정보를 공개하도록 신고의무를 부과하는 것은 영업의 자유를 과잉제한 하는 것임.

- 거래당사자는 거래신고로 인하여 얻는 이익의 직접적인 수익자라고 볼 수 있지만 중개업자는 이로 인한 직접적 이익이 없음에도 불구하고 과도한 벌칙조항까지 두어 신고의무를 부과하는 것은 부당함.

- 부동산등기특별조치법 및 소득세법에 의한 ‘부동산등기’ 또는 ‘세무신고’ 등과 같은 신고의무는 일반 국민에게 부여하고 있으며 법무사, 세무사 등과 같은 타 전문자격사들의 경우 일정 보수를 받고 단순히 신고대행업무를 보조하는 역할을 하고 있을 뿐 직접적인 신고의무를 부과하거나 별도의 벌칙조항을 두고 있지는 않음.

□ 법무사법

제2조 (업무) ①법무사는 다른 사람이 위임한 다음 각호의 사무를 행하는 것을 업무로 한다. <개정 2003.3.12>

1. 법원과 검찰청에 제출하는 서류의 작성

2. 법원과 검찰청의 업무에 관련된 서류의 작성

3. 등기 기타 등록신청에 필요한 서류의 작성

4. 등기·공탁사건의 신청대리

5. 민사집행법에 의한 경매사건과 국세징수법 그 밖의 법령에 의한 공매사건에서의 재산취득에 관한 상담, 매수신청 또는 입찰신청의 대리

6. 제1호 내지 제3호에 의하여 작성된 서류의 제출대행

제19조 (보수) ①법무사는 그 업무에 관하여 위임인으로부터 소정의 보수를 받는다.

②법무사는 그 업무에 관하여 제1항의 규정에 의한 보수외에는 명목의 여하를 불문하고 위임인으로부터 금품을 받지 못한다.

③제1항의 규정에 의한 보수의 기준에 관한 사항은 대한법무사협회 회칙으로 정한다.

□ 변호사법

제3조 (변호사의 직무) 변호사는 당사자 기타 관계인의 위임 또는 국가·지방자치단체 기타 공공기관(이하 "공공기관"이라 한다)의 위촉 등에 의하여 소송에 관한 행위 및 행정처분의 청구에 관한 대리행위와 일반 법률사무를 행함을 그 직무로 한다.

□ 세무사법

제2조 (세무사의 직무) 세무사는 납세자의 위임에 의하여 조세에 관한 다음의 행위 또는 업무(이하 "세무대리"라 한다)를 수행하는 것을 그 직무로 한다. <개정 1995.12.6, 1999.12.31, 2002.12.30, 2005.1.14>

1. 조세에 관한 신고·신청·청구(이의신청·심사청구 및 심판청구를 포함한다)등의 대리(개발이익환수에관한법률에 의한 개발부담금에 대한 행정심판청구의 대리를 포함한다)

2. 세무조정계산서 기타 세무관련서류의 작성

3. 조세에 관한 신고를 위한 기장의 대행

4. 조세에 관한 상담 또는 자문

5. 세무관서의 조사 또는 처분등과 관련된 납세자의 의견진술의 대리

6. 부동산가격공시및감정평가에관한법률 제12조의 규정에 의한 개별공시지가에 대한 이의신청의 대리

7. 조세에 관한 신고서류의 확인(당해 세무사가 작성한 것에 한하되, 신고서류를 납세자가 직접 작성하였거나 신고서류를 작성한 세무사가 휴업·폐업으로 인하여 이를 확인할 수 없는 경우에는 현재 당해 납세자에 대하여 세무조정·기장대행 또는 자문의 업무를 수행하고 있는 세무사가 확인할 수 있다)

8. 기타 제1호 내지 제7호의 업무에 부대되는 업무

6. 법률개정(안)에 대한 업계 입장

- 수익자 부담원칙에 의해 거래신고로 인해 이익을 얻는 거래당사자에게만 신고의무를 부과하는 법률을 현행대로 유지하는 것이 타당하며, 거래신고지역내에서는 거래당사자에게 이미 주택구입 자금조달 계획을 밝히도록 되어 있는 만큼 이를 신고로 갈음할 수 있을 것으로 보임.

- 주택거래신고의 의무는 현행대로 국민이 신고의무를 부담하되, 입법 목적을 충실하게 달성하기 위해서라면 변호사, 세무사, 법무사 등 타 전문자격사의 예에서 보듯 일정 보수를 중개업자가 받을 수 있는 제도적인 장치를 마련해야 할 것으로 보임.

- 우리 협회는 현재 부동산거래 실거래가신고의무의 중개업자 부담에 대한 위헌소송을 제기하여 진행중에 있으며, 대처 방안을 다각도로 검토 중에 있음.